【MyGoNews林湘慈/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北市因土地面積有限，人口密度極高，建物類型多以集合式住宅為主，早期政府興建之國(guó)宅、軍宅等大型社區(qū)即屬因應(yīng)此種住宅需求，其型態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)品，如面積大約為20～40坪、格局多為兩房或三房等，加以建築基地規(guī)模較大，大多具有開放空間充足、棟距較大、配置停車空間等特性，但相對(duì)亦因屋齡偏高、住戶較多，而容易衍生出社區(qū)設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、公共空間運(yùn)用管理、社區(qū)居民互動(dòng)關(guān)係等問題。不過由於大型社區(qū)坪數(shù)適宜，住宅戶數(shù)多，在不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)釋出量相對(duì)較大，較易掌握交易行情，仍深受許多購(gòu)屋者的青睞。
 
經(jīng)臺(tái)北市地政局以地籍資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市總戶數(shù)達(dá)300戶以上之大型社區(qū)共有135案，除國(guó)宅、軍宅以外，仍有為數(shù)不少由建商興建之大型社區(qū)，為讓民眾更能掌握大型社區(qū)房?jī)r(jià)水準(zhǔn)，同時(shí)避免交易案例數(shù)過少，產(chǎn)生代表性不足的問題，地政局進(jìn)一步利用實(shí)價(jià)登錄以來(lái)(2012年8月至2013年11月)所累積的資料，將位於住宅區(qū)且實(shí)價(jià)登錄交易案例數(shù)逾10件、各戶面積約在20坪以上者進(jìn)行篩選後共計(jì)有35案，進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)及分析，提供民眾購(gòu)屋參考。
 
※大安區(qū)計(jì)有成功國(guó)宅等3案，皆位處精華地段，生活機(jī)能成熟，依個(gè)案條件差異，交易單價(jià)區(qū)間約為60~90萬(wàn)元/坪。
※信義區(qū)計(jì)有忠駝國(guó)宅等4案，因區(qū)位環(huán)境、屋齡等條件不同，價(jià)格落差較大，交易單價(jià)區(qū)間約為50~90萬(wàn)元/坪。
※松山區(qū)計(jì)有延壽國(guó)宅等3案，皆有居住環(huán)境甚佳，生活機(jī)能便利等優(yōu)點(diǎn)，交易單價(jià)區(qū)間約為55~68萬(wàn)元/坪。
※中山區(qū)計(jì)有基河二期國(guó)宅、興安國(guó)宅2案，交易單價(jià)區(qū) 間分別約為48~57萬(wàn)元/坪及58~70萬(wàn)元/坪。
※內(nèi)湖區(qū)計(jì)有湖光社區(qū)等8案，大多鄰近公園或?qū)W校，居住環(huán)境佳，除榮耀世紀(jì)因屋齡較新，交易單價(jià)區(qū)間約為70~80萬(wàn)元/坪，其餘各案交易單價(jià)區(qū)間約為37~60萬(wàn)元/坪。
※南港區(qū)計(jì)有南港1號(hào)國(guó)宅等2案，交易單價(jià)區(qū)間約為36~44萬(wàn)元/坪。
※萬(wàn)華區(qū)計(jì)有青年新城等3案，皆位於青年公園附近，交易單價(jià)區(qū)間約為39~50萬(wàn)元/坪。
※文山區(qū)計(jì)有萬(wàn)芳社區(qū)等9案，其中發(fā)現(xiàn)之旅、王者鄉(xiāng)大廈因管理維護(hù)佳，交易單價(jià)區(qū)間約為40~48萬(wàn)元/坪，其餘各案交易單價(jià)區(qū)間約為26~43萬(wàn)元/坪。
※北投區(qū)計(jì)有文化國(guó)宅1案，交易單價(jià)區(qū)間約為31~42萬(wàn)元/坪。
 
 
臺(tái)北市地政局表示，交易案例數(shù)分析交易案例數(shù)最多的前3名大型社區(qū)依序?yàn)?1)中山區(qū)基河二期國(guó)宅69件、(2)松山區(qū)延壽國(guó)宅66件及(3)松山新城54件。
 
基河二期國(guó)宅位於大彎北段區(qū)段徵收區(qū)，鄰近濱江國(guó)小、濱江國(guó)中，區(qū)內(nèi)學(xué)校、大賣場(chǎng)、百貨公司一應(yīng)俱全，周邊高級(jí)住宅林立，不動(dòng)產(chǎn)交易量大；延壽國(guó)宅位於延壽街、三民路一帶，附近有公園、學(xué)校、醫(yī)院、超市，生活機(jī)能完整，對(duì)於自住需求的購(gòu)屋者極具吸引力，交易量為次高；松山新城位於敦化北路、健康路附近，學(xué)區(qū)條件佳，生活機(jī)能便利，距機(jī)場(chǎng)不遠(yuǎn)且擁有高品質(zhì)居住環(huán)境，也成為許多買方指名購(gòu)買的區(qū)域。以上三案總戶數(shù)均超過1,800戶，其總戶數(shù)相對(duì)較多，交易案例數(shù)也相對(duì)較多。
 
臺(tái)北市地政局針對(duì)市場(chǎng)流通率分析，為進(jìn)一步了解大型社區(qū)的交易頻率，地政局針對(duì)其市場(chǎng)流通情形(簡(jiǎn)稱流通率)做觀察，亦即就該社區(qū)交易案例佔(zhàn)該社區(qū)總戶數(shù)的比例分析，流通率高表示其易買易賣，流通率較高者多為坪數(shù)較小之物件，因其單價(jià)或總價(jià)較低，較易吸引欲進(jìn)駐臺(tái)北市之買方。
 
另對(duì)賣方而言，當(dāng)家庭成員增加後，原居住面積不敷使用，便有換屋的需求，故賣屋意願(yuàn)增強(qiáng)，形成買賣交易熱絡(luò)之情形。流通率超過5％以上的大型社區(qū)計(jì)有觀星臺(tái)北、愛眉山莊、發(fā)現(xiàn)之旅、興隆社區(qū)等4案，皆位於文山區(qū)，觀星臺(tái)北位於木柵路二段109巷100弄，興隆社區(qū)位於興隆路三段207巷，鄰近再興中學(xué)，愛眉山莊位於辛亥路四段77巷92弄，鄰近辛亥國(guó)小，以上三案流通率較高主要為建物坪數(shù)較小，總價(jià)門檻相對(duì)較低，吸引不少購(gòu)屋者，交易情形熱絡(luò)。
 
另發(fā)現(xiàn)之旅位於辛亥路六段21巷，為中大坪數(shù)規(guī)劃建案，其交易價(jià)格不若市中心高不可攀，亦吸引不少喜愛當(dāng)?shù)丨h(huán)境的購(gòu)屋者，流通率亦高。 另外流通率相對(duì)較低的大型社區(qū)，如大安國(guó)宅、成功國(guó)宅、富臺(tái)國(guó)宅、南港1號(hào)國(guó)宅、永吉國(guó)宅等，或因建物坪數(shù)較大，單價(jià)或總價(jià)較高，潛在購(gòu)屋者有限，或因居民熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境，釋出案件較少，或因社區(qū)區(qū)位環(huán)境較差，不易吸引購(gòu)屋者，形成買賣交易較不熱絡(luò)之情形。
 
交易單價(jià)約40萬(wàn)元/坪(含以下)之大型社區(qū)計(jì)有文化國(guó)宅、基河三期國(guó)宅、萬(wàn)芳社區(qū)、興隆社區(qū)、觀星臺(tái)北、家家花園新城、愛眉山莊、萬(wàn)美社區(qū)及家家社區(qū)等。文化國(guó)宅位於北投區(qū)文化三路一帶，視野景觀良好，社區(qū)規(guī)劃完善，惟距離市區(qū)稍遠(yuǎn)，交易單價(jià)區(qū)間約為31~42萬(wàn)元/坪；基河三期國(guó)宅位於南港區(qū)重陽(yáng)路187巷、松河街附近，開放空間廣闊，學(xué)區(qū)條件尚佳，交易單價(jià)區(qū)間約為36~41萬(wàn)元/坪；其餘均位於文山區(qū)，其中興隆社區(qū)、家家花園新城、家家社區(qū)位於海巡署對(duì)面興隆路三段一帶，為屋齡30年以上公寓，距捷運(yùn)萬(wàn)芳醫(yī)院站不遠(yuǎn)，交通尚稱便利，區(qū)域地勢(shì)稍高，交易單價(jià)區(qū)間約為26~36萬(wàn)元/坪。另外位於萬(wàn)華區(qū)中華路二段、國(guó)興路附近的國(guó)光社區(qū)，鄰近青年公園，周邊生活環(huán)境尚佳，為屋齡30年以上住宅大樓，因建物坪數(shù)較小，交易總價(jià)較低，交易總價(jià)區(qū)間約為750~950萬(wàn)元。
 
地政局貼心叮嚀，大型社區(qū)因買賣案例較多，易於比價(jià)，較能掌握交易行情，但同時(shí)也存在戶數(shù)規(guī)模大，易有管理維護(hù)不易等問題，民眾仍應(yīng)視自身需求與負(fù)擔(dān)能力，仔細(xì)衡量利弊，才能挑選到最適合自己的房子。